Giấy phép xây dựng là gì – những vấn đề pháp lý liên quan

1. Giấy phép xây dựng là gì

1.1. Giấy phép xây dựng là gì

Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép theo mẫu nhất định, dựa trên nguyện vọng của người dân (có thể là xây mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình) và xác nhận việc xây dựng của chủ đầu tư là đúng pháp luật. Sau khi xin cấp phép, cá nhân, tổ chức chỉ được thực hiện xây dựng trong phạm vi nội dung đã đăng kí trong giấy phép xây dựng được cấp nhằm đảm bảo thông tin và việc quản lý được chính xác.

Giấy phép xây dựng là công cụ để cơ quan nhà nước quản lý việc xây dựng trên địa bàn của mình theo định hướng quy hoạch đô thị đã được thông qua nhằm xác định việc xây dựng của người dân có phù hợp với quy hoạch và tránh sự xây dựng bừa bãi ảnh hưởng đến quy hoạch lâu dài.

1.2. Các loại Giấy phép xây dựng

Dựa vào tình hình và chính sách định hướng phát triển, mỗi quốc gia sẽ có quy định riêng về Giấy phép xây dựng phù hợp. Ở Việt Nam, Giấy phép xây dựng và những thông tin liên quan được quy định trong Luật xây dựng và các văn bản dưới luật nhằm hướng dẫn chi tiết để người dân dễ dàng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Theo đó, Giấy phép xây dựng được chia làm hai loại là Giấy phép xây dựng có thời hạn và Giấy phép xây dựng được cấp theo giai đoạn.

Giấy phép xây dựng có thời hạn là loại giấy phép thường được cho các công trình quy mô nhỏ và thời hạn sử dụng nhất theo kế hoạch thực hiện như các loại công trình nhà ở, nhà dân, công trình riêng lẻ,…

Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là lại giấy phép được cấp đối với từng phần của công trình hoặc với từng công trình trong dự án. Giấy phép thường được áp dụng với các công trình có quy mô lớn, thiết kế công trình gồm nhiều phần nhỏ, thời gian thi công và sử dụng dài.

Việc làm xây dựng tại Hà Nội

1.3. Các trường hợp công trình không cần phải xin Giấy phép xây dựng

Pháp luật không quy định các trường hợp phải xin Giấy phép xây dựng vì mỗi công trình xây lên cần có sự quản lý để các công trình được xây dựng theo đúng quy hoạch đã đề ra nhằm phát triển lâu dài. Theo đó, các công trình đều phải xây Giấy phép xây dựng trước khi tiến hành xây dựng nhằm rà soát và định hướng đúng đắn, tránh việc xây dựng không phù hợp, trái với quy định dẫn đến hậu quả phải phá hủy gây lãng phí và không hiệu quả.

Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ được miễn Giấy phép xây dựng. Do các công trình này hầu hết được thực hiện từ các dự án của nhà nước nhằm mục đích chung vì lợi ích của cộng đồng. Các công trình được miễn Giấy phép xây dựng bao gồm:

Công trình có tính chất đặc biệt như công trình bí mật của nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình có quy mô lớn nằm trên địa bàn  của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngnag Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp đầu tư. Các công trình này thuộc cấp quốc nhà nước nên đã đươc sự đồng ý của cơ quan chức năng và cần đảm bảo sự an toàn nên việc xin cấp phép sẽ được lược bỏ giúp cho công trình được thực hiện một cách thuận lợi, nhanh chóng nhằm đảm bảo tính chất đặc biệt của công trình.

Các công trình lớn có thời gian thi công dài nhằm phục vụ cho công tác thi công cần có các công trình tạm đi kèm để đảm bảo cho con người và máy móc được hoạt động hiệu quả trong suốt quá trình thi công. Các công trình này thường dễ thoát lắp, không kiên cố, thời gian sử dụng rất ngắn và không phải là bộ phận của công trình chính và không tồn tại khi công trình chính hoàn thiện.

Với trường hợp công trình xây dựng thuộc tuyến ngoài đô thị tuy được miễn giấy cấp phép xây dựng cần có chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền về hướng tuyến hoặc phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.

Các công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt một phần cũng được miễn giấy cấp phép xây dựng như công trình thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất; nhà thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở dưới 7 tầng và dưới 500m2 diện tích sàn.

Việc sửa chữa, cải tạo mà không làm thay đổi kết cấu, công năng cũng được miễn giấy cấp phép xây dựng. Do đã được nhà nước cấp phép với công trình đó nay việc sửa cữa không làm thay đổi bản chất của công trình nên việc xin giấy cấp phép xây dựng được giảm nhẹ.

Các công trình có tính cộng đồng vì lợi lích chung cũng được miễn giấy cấp phép xây dựng. Công tình hạ tầng kỹ thuật nông thôn, công trình trong khu chưa có quy hoạch phát triển đô thị.

2. Những vấn đề pháp lý liên quan Giấy phép xây dựng là gì

2.1. Thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng

Tùy vào từng công trình với quy mô và tính chất phục vụ khác nhau sẽ được các cơ quan nhà nước khác nhau cấp phép. Các cơ quan có thẩm quyền cấp phép là Bộ xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện với thẩm quyền cụ thể như sau:

Bộ Xây dựng có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho các công trình, hạng mục đặc biệt có tầm ảnh hưởng quốc gia. Do tầm quan trọng của công công trình nên yêu cầu chuyên môn cao cũng như năng lực quản lý để đảm bảo chất lượng công trình và phục vụ đúng mục đích.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền đối với các công trình cấp I, cấp II; các di tích được xếp hạng; các công trình liên quan đến tôn giáo; các tuyến đường chính đô thị và các công trình có vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp. Hỗ trợ các công việc cấp phép này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Sở Xây dựng, ban quản lý cấp giấy phép cho các công trình thuộc phạm vi quản lý và chức năng của mình.

Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng với những công trình quy mô nhỏ thuộc đơn vị quản lý hành chính của mình: công trình, nhà ở riêng trong đô thị, trong xã hoặc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử- văn hóa.

Việc phân cấp thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có sự thay đổi so với trước đây. Việc thay đổi từ Ủy ban hân dân các cấp từ xã đến tỉnh thành từ Ủy bạn nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh và Bộ Xây dựng là do quá trình tinh giản biên chế, rút gọn bộ máy nhà nước cũng như tăng trình độ, chuyên môn hóa trong giải quyết vấn đề. Việc cấp giấy phép xây dựng được giao cho các cơ quan cấp cao hơn thể hiện tầm quan trọng trong việc quản lý xây dựng hiện nay nhằm đảm bảo việc xây dựng theo quy hoạch lâu dài, tránh đô thị hóa mất kiểm soát, tránh tự phát, manh mún.

Tìm việc làm

2.2. Hồ sơ và trình tự thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng

Trình tự thủ tực xin cấp Giấy phép xây dựng gồm các bước: nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng; cơ quan chức năng tiếp nhận, kiểm tra, xem xét tính hợp lệ, đúng thẩm quyền; thụ lý hồ sơ và người cấp phép đóng phí; cấp phép (trong 20 ngày).

2.2.1. Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng

Hồ sơ cần đảm bảo các giấy tờ cơ bản sau:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu được quy định sẵn. Trong trường hợp xin giấy cấp phép có thời hạn thì phải cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng trong đơn xin .

- Có bản vẽ thiết kế công trình thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt bằng móng, mặt đứng chính của công trình, sơ đồ hệ thống điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, nước, thoát nước thải. Đối với công trình sửa chữa, cải tạo thì cần có giấy phép xây dựng đã cấp và ảnh chụp hiện trạng công trình để làm cơ sở cho cơ quan thẩm quyền đối chiếu.

- Bản sao một trong những Giấy tờ về sử dụng đất được pháp luật công nhận: số đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng,…

Ngoài ra, đối với một số công trình đặc biệt, các cơ quan nhà nước sẽ yêu cầu thêm một số giấy tờ để xác nhận chủ đầu tư là người có quyền sử dụng đất và được phép xây dựng nên khi được yêu cầu bổ sung hãy thực hiện theo sự chỉ dẫn và đọc thêm hướng dẫn liên quan cụ thể.

2.2.2. Trình tự thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng

Chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ các giấy tờ cần thiết để hồ chỉnh bộ hồ sơ của mình rồi gửi cho cơ quan có thẩm quyền quản lý đối với công trình của mình theo thẩm quyền nêu trên. Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng cho cơ quan thẩm quyền.

Cơ quan có thẩm quyền phải có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng, ghi giấy biên nhận khi hồ sơ đã đáp ứng đầy đủ theo quy định. Nếu trường hợp hồ sơ chưa hoàn thiện, cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa trong 07 ngày làm việc từ khi nhận hồ sơ. Trong quá trình này nếu phát hiện tài liệu còn thiếu hoạc không đúng với thực tế thì cơ quan thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung hồ sơ. Trong thời hạn 05 ngày mà chủ đầu tư chưa đáp ứng hồ sơ thì cơ quan hướng dẫn bằng văn bản cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện. Nếu hồ sơ vẫn chưa được hoàn thiền thì trong 03 ngày, cơ quan có trách nhiệm thông về lí do không cấp giấy phép cho chủ đầu tư.

Đối với hồ sơ hoàn thiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp giấy phép trong 30 ngày kể từ ngày hoàn thiện đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng gồm cả giấy phép xây dựng có thười hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời. Đối với nhà ở riêng lẻ, cơ quan cấp giấy phép trong thời hạn 15 ngày. Trường hợp đến ngày cấp phép nhưng cơ quan cần thêm thời gian xem xét thì phải thông báo lí do bằng văn bản cho chủ đầu tư và thời hạn không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Việc làm xây dựng tại Hồ Chí Minh

Bài viết đã gải quyết vấn đề giấy phép xây dựng là gì và những hiểu biết pháp luật liên quan về thẩm quyền cấp giấy, các giấy tờ cần có để hoàn chỉnh hồ sơ xin cấp giấy phép, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong quá trình cấp giấy phép.