Giải đáp Mortgage Backed Securities là gì? Đầu tư có tốt không?

Tuyển dụng việc làm

1. Mortgage Backed Securities (MBS) là gì

Mortgage Backed Securities là chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp, còn được gọi là trái phiếu được đảm bảo bằng thế chấp. Chúng được thế chấp bằng các khoản thế chấp, thường là các khoản thế chấp, tài sản bằng nhà ở. Chúng được tạo ra bằng cách gộp các khoản thế chấp được mua từ những người cho vay ban đầu.

Các nhà đầu tư nhận được tiền lãi và tiền gốc hàng tháng từ các khoản thế chấp cơ bản, định kỳ như trái phiếu coupon. Vì số tiền gốc thường được trả hàng tháng, chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp khác với trái phiếu truyền thống ở chỗ không nhất thiết phải có một số tiền xác định trước mà được mua lại vào một ngày đáo hạn theo lịch trình.

Mortgage Backed Securities được bảo đảm bằng việc hỗ trợ tài sản. Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp được mua với kỳ vọng nó sẽ tạo ra lợi nhuận thông qua nỗ lực của người khác. Nó cho phép các nhà đầu tư có lợi nhuận từ việc làm kinh doanh thế chấp mà không cần phải mua hoặc bán một khoản vay mua nhà trong thực tế. Những người mua điển hình loại chứng khoán này thường là các nhà đầu tư tổ chức, công ty và cá nhân.

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS) là một biến thể của chứng khoán bảo đảm bằng tài sản (ABS) nhưng được hình thành bằng cách gộp các khoản thế chấp lại với nhau. Chủ đầu tư mua tài sản bảo đảm thế chấp thực chất là cho người mua nhà vay tiền. Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp có thể được mua và bán thông qua một nhà môi giới. Tùy vào các nhà tổ chức phát hành mà sẽ có mức đầu tư tối thiểu khác nhau.

Các khoản thế chấp được tổng hợp và bán cho một nhóm cá nhân (cơ quan chính phủ hoặc ngân hàng đầu tư) để chứng khoán hóa, hoặc nhóm các khoản vay lại với nhau thành một loại chứng khoán mà nhà đầu tư có thể mua. Ở đây, ngân hàng đóng một vai trò trung gian giữa người mua và người bán, ngân hàng sẽ chỉ thu phí dịch vụ chứ không gánh chịu rủi ro nào hết. 

Ngân hàng là người đại diện cho công ty đi vay nhằm phát hành chứng khoán, thanh toán lãi suất cho người nắm giữ MBS định kỳ, đồng thời thực hiện các thủ tục pháp lý cho công ty này. Nhà đầu tư sẽ chịu một khoản phí nhỏ cho ngân hàng, khoản phí này được khấu trừ trực tiếp vào lãi suất cho vay thế chấp.

Ngày này, để được phát hành trên thị trường thì Mortgage Backed Securities phải được phát hành từ một công ty tài chính tư nhân hoặc doanh nghiệp được chính phủ tài trợ. Các khoản thế chấp phải có nguồn gốc rõ ràng, từ một tổ chức tài chính được phép ủy quyền theo quy định.

Xem thêm: Việc làm nhân sự ngân hàng

2. Các loại MBS

Vào đầu những năm 2024, thị trường chứng khoán cấu trúc phát triển rất cạnh tranh. Các ngân hàng đầu tư tạo ra nhiều sản phẩm đầu tư phức tạp hơn để thu hút khách hàng. Hãy xem thử các loại chứng khoán MBS ở phần dưới đây.

2.1. Pass-through - Chứng khoán chuyển giao

Chứng khoán chuyển giao được phát hành bởi một quỹ ủy thác, họ phân chia các khoản thế chấp và chuyển giao cho những nhà đầu tư. Quỹ ủy thác phát hành chứng chỉ chuyển giao sẽ bị đánh thuế theo quy tắc ủy thác. Còn nhà đầu tư chứng khoán chịu thuế với tư cách là chủ sở hữu trực tiếp của phần ủy thác.

Chứng khoán chuyển giao thường có thời gian đáo hạn là 5, 15 hay 30 năm. Tuổi đời của pass-through có thể dưới thời gian đáo hạn, nó phụ thuộc vào các khoản thanh toán chính cho khoản thế chấp dùng để tạo nên sự chuyển nhượng. Có hai loại chứng khoán chuyển giao nhỏ hơn là: 

- Chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp nhà ở (RMBS): Là một chứng khoán chuyển giao được hỗ trợ bởi các khoản thế chấp trên bất động sản, nhà ở.

- Chứng khoán thương mại được bảo đảm bằng thế chấp (CMBS): Là một chứng khoán MBS chuyển giao được hỗ trợ bằng các tài sản thương mại.

Mẫu cv nhanh

2.2. Collateralized mortgage obligation - Nghĩa vụ nợ cầm cố thế chấp

Collateralized mortgage obligation - CMO được xây dựng bằng cách chia một nhóm các khoản thế chấp thành các loại rủi ro tương tự, được gọi là các đợt. Các giai đoạn ít rủi ro nhất có nhiều dòng tiền nhất định và mức độ rủi ro vỡ nợ thấp hơn, trong khi các giai đoạn rủi ro cao hơn có nhiều dòng tiền không chắc chắn nên rủi ro vỡ nợ cao hơn. Tuy nhiên, mức độ rủi ro cao được bù đắp bằng lãi suất cao hơn, điều này hấp dẫn một số nhà đầu tư.

Tuy nhiên, CMO là các khoản đầu tư phức tạp, nhiều nhà đầu tư đã mất tiền vào CMO trong cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2024. Những người đi vay với các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh đã không dự đoán trước được các khoản thanh toán của họ tăng lên do lãi suất tăng. Họ không thể xoay sở nổi vì lãi suất cao hơn, họ có nhiều khả năng vỡ nợ. Khi những người đi vay vỡ nợ, các nhà đầu tư sẽ mất số tiền mà họ đã đầu tư vào CMO.

Xem thêm: Đầu tư tài chính là gì? Các lưu ý cần biết khi đầu tư tài chính

2.3. SMBS - Chứng khoán bảo đảm bị tước bỏ 

Mỗi khoản thanh toán sẽ được chia ra, một phần để trả nợ gốc của khoản vay, một phần trả lãi khoản vay đó. Hai thành phần này được tách biệt để tạo ra SMBS, trong đó có gồm các loại: IO ( chỉ quan tâm đến sự chia ra bảo đảm thế chấp), NMS (bảo đảm ký suất lãi ròng), PO (chỉ quan tâm đến dòng tiền chia ra bảo đảm thế chấp).

3. Lợi ích và rủi ro khi đầu tư chứng khoán bảo đảm thế chấp

3.1. Lợi ích

Nhà đầu tư nhận được khoản thanh toán hàng tháng, nhưng số tiền nhận có thể thay đổi theo từng tháng, bao gồm cả lãi và gốc. Số tiền lãi mỗi tháng phụ thuộc vào số tiền gốc còn lại trong nhóm thế chấp cơ bản.

Chứng khoán bảo đảm thế chấp có thể được thế chấp  bằng các khoản thế chấp từ các nơi khác nhau trên đất nước, tạo điều kiện phát triển ngành nhà ở, có nhiều người có thể mua được nhà hơn.

Chứng khoán được bảo đảm thế chấp mang lại lãi suất cao hơn so với các chứng khoán có kỳ hạn tương đương. Điều này chủ yếu là do tính chất không chắc chắn của dòng tiền và tính thanh khoản thấp hơn so với việc gửi tiền trong ngân hàng.

Hầu hết MBS được bảo đảm toàn bộ hoặc bảo hộ bởi chính phủ Hoa Kỳ. MBS của Ginnie Mae được hỗ trợ bởi niềm tin và có đầy đủ tín dụng của chính phủ Hoa Kỳ, điều này đảm bảo rằng các nhà đầu tư sẽ nhận được các khoản thanh toán gốc và lãi đầy đủ và đúng hạn. Ngược lại, MBS của Fannie Mae và Freddie Mac không được hỗ trợ bởi sự tín nhiệm và đầy đủ tín dụng của chính phủ Hoa Kỳ, nhưng cả hai đều có thẩm quyền đặc biệt để vay từ Bộ Tài chính Hoa Kỳ nếu cần thiết.

Xem thêm: Capital Investment là gì? Phân tích những điểm bất lợi của nó

3.2. Rủi ro

Chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp phải chịu nhiều rủi ro tương tự như các chứng khoán có thu nhập cố định, chẳng hạn như: Lãi suất, thanh khoản, tái đầu tư, tính thanh khoản, lạm phát (hoặc sức mua), vỡ nợ, rủi ro thị trường và sự kiện chính phủ. Ngoài ra, các nhà đầu tư phải đối mặt với hai rủi ro chính là rủi ro thanh toán trước và rủi ro gia hạn.

- Rủi ro thanh toán trước: Khi lãi suất thế chấp giảm, chủ nhà thường tái cấp vốn thường xuyên hơn, chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp có xu hướng trả nợ gốc nhanh hơn so với dự kiến ban đầu. Điều này dẫn đến việc MBS có tuổi thọ trung bình ngắn hơn, lợi nhuận từ việc đầu tư MBS sẽ thấp hơn so với mong đợi của chủ đầu tư. Lúc này, nhà đầu tư nhận được coupon cao hơn trong khoảng thời gian ngắn hơn.

- Rủi ro gia hạn thanh toán: Khi lãi suất thế chấp tăng, chủ nhà thường tái cấp vốn ít thường xuyên hơn và chứng khoán bảo đảm thế chấp có xu hướng trả nợ gốc chậm hơn so với dự đoán ban đầu. Điều này có thể dẫn đến tuổi thọ trung bình dài hơn và lợi nhuận thấp hơn mong đợi vì các nhà đầu tư nhận được phiếu thưởng cố định thấp hơn trong một khoảng thời gian dài hơn. 

Nên việc trả nợ đúng thời gian dự tính rất quan trọng trong việc đầu tư chứng khoán bảo đảm thế chấp. Bên cạnh đó, việc xác định xem người đi vay có khả năng hoàn trả thế chấp không rất quan trọng. Việc nhiều người tham gia vào thị trường mà không đảm bảo tiêu chuẩn đã vỡ nợ khi giá nhà đất lên cao đến đỉnh điểm. Điều này làm cho nhiều tổ chức tài chính không thể thanh toán và gây ra khủng hoảng tài chính vào năm 2023-2024.

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp khá phức tạp về cấu trúc, đặc điểm và cách định giá của nó. Các nhà đầu tư trước khi lựa chọn loại chứng khoán này cần tìm hiểu Mortgage Backed Securities là gì, cân nhắc khả năng chấp nhận rủi ro của bản thân một cách kỹ lưỡng.