Thẩm định giá bất động sản và các phương pháp thẩm định

1. Tìm hiểu khái niệm thẩm định giá bất động sản

Thuật ngữ thẩm định giá bất động sản được chúng ta tiếp xúc hàng ngày, tuy nhiên không mấy ai thực sự hiểu về nó. Trước hết, hãy cùng phân tích định nghĩa bất động sản. Trong luật pháp Việt Nam, một chủ thể được gọi là bất động sản khi chúng là nhà ở, đất đai, công trình gắn với đất đai (bao gồm cả tài sản gắn liền với chúng). Một số tài sản khác gắn liền với đất hoặc các tài sản khác được nhà nước quy định cũng được liệt kê vào danh mục bất động sản.

Vậy thẩm định giá bất động sản là gì? Đó chính là hoạt động thể hiện quá trình đánh giá hoặc đánh giá lại tổng quan giá trị của một tài sản. Giá trị đó cần phải phù hợp và tương quan với thị trường tại một thời điểm nhất định, hay một khu vực địa lý nhất định theo thông lệ quốc tế hoặc các tiêu chuẩn của Việt Nam.

Chính vì vậy, có thể nhận định, số tiền ước tính về giá trị của các công trình gắn liền với đất, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,... đang được công khai giao dịch mua bán trên thị trường thì gọi là thẩm định giá bất động sản. Giá trị của tài sản bất động sản cần được ước tính trong thời điểm, giai đoạn thực hiện thẩm định giá, với mục đích cụ thể cũng như được vận dụng bởi các phương pháp thẩm định được quy định và hướng dẫn trong các tiêu chuẩn quốc gia và thông lệ quốc tế.

Thị trường bất động sản là chủ thể bao gồm tổng hòa các yếu tố thời gian, không gian, địa điểm nhất định diễn ra các giao dịch cho thuê, thế chấp, mua bán, đấu giá, chuyển nhượng và một số dịch vụ liên quan khác như tư vấn, môi giới, bên thứ ba trung gian,... có liên quan và ảnh hưởng đến các tài sản bất động sản của các bên giao dịch. Mà ở đó, yếu tố tác động đến việc phát triển hoặc kìm hãm dòng chảy kinh tế trên thị trường bất động sản chính là vai trò của quản lý nhà nước.

Quan hệ cung - cầu trên thị trường nói chung chính là tác nhân quyết định và ảnh hưởng đến giá trị, giá cả của bất động sản. Theo đó, giá cả bất động sản thường lên cao nếu như cầu lớn hơn cung và ngược lại bị đẩy xuống thấp nếu như cung lớn hơn cầu. Mặc dù cung cầu là yếu tố có tác động lớn, tuy nhiên vẫn còn khá nhiều các yếu tố khác quyết định đến giá cả bất động sản. Đó chính là các yếu tố: các khiếm khuyết của thị trường (cạnh tranh không lành mạnh, độc quyền, đầu cơ,...); sự can thiệp của Nhà nước (đầu tư nâng cấp hạ tầng, cơ sở vật chất, cầu đường, đô thị, khu dân cư, khu đô thị,...).

Xem thêm: Việc làm kinh doanh bất động sản

2. Tại sao cần thẩm định giá bất động sản?

Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động không thể thiếu trong thị trường giao dịch bất động sản ngày nay. Vậy hoạt động này là giải pháp cho những vấn đề gì? Chúng hướng đến mục tiêu nào? Mục đích của hoạt động thẩm định giá thường bao gồm các mục đích sau:

- Chuyển nhượng quyền sở hữu: Mục đích chuyển nhượng quyền sở hữu trong thẩm định giá bất động sản nhằm hỗ trợ người mua quyết định mua, người bán quyết định bán. Là hoạt động thiết lập các điều kiện và nền tảng làm cơ sở cho giao dịch trao đổi. Là hoạt động hỗ trợ xây dựng tính hợp nhất và công nhận quyền sở hữu của nhiều bất động sản. Hỗ trợ dự báo về giá cả cho hoạt động mua bán bất động sản và cuối cùng kết quả thẩm định giá bất động sản là cơ sở cho các cuộc bán đấu giá.

- Tài chính và tín dụng: Mục đích tiếp theo chính là tài chính và tín dụng. Theo đó, thẩm định giá bất động sản nhằm ước tính giá trị của một tài sản đảm bảo trong công tác thế chấp; Cung cấp các cơ sở nhất định mang tính xác thực để các chủ thể ngân hàng cho vay; Nhằm bảo hiểm tài sản; Cung cấp các nền tảng hợp lý cho các đơn vị đầu tư quyết định giá thế chấp bất động sản.

- Mục đích cho thuê theo hợp đồng

- Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp: Theo đó, hoạt động này nhằm để xác định rõ giá trị của tài sản và làm cơ sở cho các báo cáo tài chính định kỳ của doanh nghiệp; Làm cơ sở tính toán trong việc phá sản, hợp nhất, chuyển nhượng, sáp nhập, giải thể, mua bán công ty; Xác định giá trị cụ thể của vốn góp của từng cổ đông trong giai đoạn doanh nghiệp vừa mới thành lập.

- Phát triển đầu tư và tài sản: Mục đích của thẩm định giá bất động sản trong phát triển đầu tư và tài sản là để đối chiếu, so sánh với các tài sản đầu tư khác. Bên cạnh đó, chúng cũng nhằm mục đích xem xét và cân nhắc năng lực đầu tư vào bất động sản.

- Thẩm định giá theo luật pháp: Hoạt động thẩm định giá bất động sản là nhằm mục đích xác định giá trị đánh thuế, giá trị bồi thường; Và đề hỗ trợ trong công tác, quá trình thực hiện các vụ xét xử dân sự và hình sự.

Như vậy có thể thấy, thẩm định giá bất động sản là một hoạt động, thậm chí là nhiệm vụ không thể thiếu trong một số lĩnh vực ngày nay.

Xem thêm: Chứng thư thẩm định giá là gì và những điều cần biết?

3. Tìm hiểu 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản

Căn cứ vào Thông tư số 145 được ban hành bởi Bộ Tài chính (06/10/2024) có quy định về tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản. Theo đó, phương pháp thẩm định giá bất động sản bao gồm 5 phương pháp. Cụ thể như sau:

3.1. Phương pháp so sánh

Được xây dựng trên nguyên tắc thay thể, phương pháp so sánh chỉ một bên mua sẽ cân nhắc rất kỹ trước khi bỏ ra một khoản tài chính. Thường, bên mua sẽ không chịu bỏ ra một khoản tài chính nếu như vẫn sở hữu được tài sản tương tự trong khi tốn chi phí thấp hơn.

Như vậy, giá trị của tài sản cần được thực hiện định giá sẽ tương đương với giá trị của những tài sản có thể mang ra so sánh. Theo đó, cách tiến hành so sánh trở nên dễ dàng hơn vì chỉ cần thu thập chứng cứ về giá trị của các tài sản bất động ngang giá để sử dụng trong việc so sánh trên thị trường. Đây là nhận định mang bản chất kỹ thuật.

Vì sao nói về mặt kỹ thuật thì là như thế? Vì trên thực tế, khó có trường hợp nào mà hai bất động sản ngang bằng về giá trị. Chúng thường sở hữu những diện tích, quang cảnh, vị trí và đặc điểm pháp lý không giống nhau. Mặt khác, giá trị của bất động sản là một giá trị không cố định, chúng biến đổi theo thời gian. Chính vì vậy, các chuyên viên thẩm định để thực hiện so sánh, cần phải thu thấp các giao dịch hiện hành trên thị trường của các bất động sản tương đối hoặc tương tự với bất động sản mục tiêu cần định giá.

Tiếp đó, mới thực hiện các phân tích về mặt giá trị, thực hiện các thay đổi, điều chỉnh khi cần để cuối cùng có thể đưa ra được giá trị cuối cùng của tài sản cần thẩm định sao cho hợp lý.

Xem thêm: Những kỹ năng môi giới bất động sản không thể thiếu trong nghề

3.2. Phương pháp chi phí

Trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản ngang bằng với tài sản mục tiêu cần định giá, nhằm xác định giá trị cụ thể thị trường của tài sản mục tiêu cần định giá. Đó chính là phương pháp chi phí. Các đặc điểm trong phương pháp chi phí cho thấy đây là một phương pháp thẩm định dễ ứng dụng, khá đơn giản. Và bởi vì nó dựa vào cơ sở giá trị thị trường, do đó chúng có cơ sở vững chắc để được công nhận.

Tuy nhiên, hạn chế của phương pháp này là gì? Thẩm định viên cần bắt buộc phải sở hữu, thu thập nhiều dữ liệu mang tính lịch sử, cần nhiều thông tin. Bên cạnh đó, ứng dụng phương pháp này dường như khó có thể tìm thấy một bất động sản trên thị trường có giá trị giống, tương đương và ngang bằng với giá trị bất động sản mục tiêu cần thẩm định, đo tình chất đặc thù về kỹ thuật của bất động sản cần thẩm định.

3.3. Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp được ứng dụng dựa trên cơ sở của sự chuyển đổi trong tương lai của các dòng thu nhập ròng. Các dòng thu nhập này có thể thu về từ quá trình khai thác bất động sản thành giá trị hiện tại của bất động sản (hay còn gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để dự báo, ước tính về giá cả thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.

Phương pháp này khi ứng dụng còn được triển khai thành hai phương pháp nhỏ. Bao gồm phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp thẩm định giá bất động sản dòng chiết khấu.

3.4. Phương pháp thặng dư

Trong phương pháp thẩm định này, giá trị của bất động sản mục tiêu cần thẩm định sẽ được xác định trên cơ sở giá trị hiện có của vốn. Thông qua việc lấy giá trị ước tính của tổng doanh thu bất động sản trừ cho tất cả các chi phí phục vụ cho việc phát triển tạo ra doanh thu đó.

Phương pháp này được áp dụng nhằm hướng đến việc đánh giá giá trị tài sản có tiềm năng phát triển. Chẳng hạn như bất động sản đất trống để xây dựng, hoặc bất động sản đất gắn với công trình bên trên có thể phá dỡ, cải tạo thành công trình mới. Phương pháp này dựa trên cơ sở giả thuyết là bên mua có thể trả phần thặng dư cho tài sản sau khi tính toán bằng việc lấy tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí phục vụ cho việc tạo ra tổng doanh thu đó.

Xem thêm: Việc làm chuyên viên thẩm định giá

3.5. Phương pháp chiết trừ

Cuối cùng, phương pháp chiết trừ là quá trình ứng dụng việc loại trừ phần giá trị bất động sản gắn liền với đất ra tổng giá trị tài sản (gồm giá trị tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất) nhằm xác định giá trị quyền sử dụng đất của mảnh đất có bất động sản gắn liền bên trên.

Trên đây đều là các phương pháp thẩm định giá bất động sản được đánh giá chuyên nghiệp, hữu ích và thông dụng bởi các tổ chức, đơn vị thẩm định giá. Do đó, các chuyên viên thẩm định giá nên ứng dụng các phương pháp này nhằm mang lại kết quả tối ưu, đáng tin cậy hơn, mang lại cơ sở để các đối tác khách hàng có thể đưa ra những quyết định đúng đắn hơn trong đầu tư, kinh doanh, tham gia các giao dịch mua bán, đấu giá hay vay vốn.

Hy vọng các thông tin chia sẻ trên đây sẽ giúp ích được bạn trong quá trình hành nghề của mình!